 דף הבית |
תמ"א 38 |
פינוי בינוי |
עסקעות קומבינציה |
נדל"ן מסחרי
|
פרופיל חברה
|
||
this is flash
פינוי בינוי
הבניין שלכם ישן ומיושן? חייבים עוד חדר בדירה? אולי הגיע הזמן שתשמעו על פינוי בינוי.
פינוי בינוי יכול להגיע בשתי צורות, הרשמית והפחות רשמית.
הגרסה הרשמית היא יוזמה ממשלתית. מטרת פינוי בינוי ביוזמת הממשלה הוא לצופף את הערים ולהלחם בעובדה הבעייתית שנגמרים לנו השטחים הפתוחים. בגרסה הזו איזורים מסוימים מוגדרים כמיועדים לפינוי בינוי וניתנים תמריצים שונים ליזמים כדי לתת להם את המוטיבציה הדרושה לביצוע תהליך של פינוי ובינוי. האזורים הם בדרך כלל אזורים עם תשתיות במצב ירוד כאשר המטרה היא ביצוע של מה שנקרא התחדשות עירונית. מדובר בדרך כלל על הריסה של מבנה ישן (למשל בניין) והחלפתו במבנה חדש יותר (אחד או יותר). המבנה החדש מצויד בתשתיות משופרות ובדרך כלל מכיל מספר דירות גדול יותר, כאשר גם הדירות עצמן גדלות לעומת אלה שהיו בבניין המקורי.
הגרסה הפחות רשמית של פינוי בינוי יכולה להיעשות באמצעות שיתוף פעולה בין היזם לדיירים ללא שום צורך בהתערבות חיצונית. היזם זוכה בדירות שנוספו לבניין, אותן הוא יכול להעמיד למכירה כדי לעשות רווח, והדיירים זוכים לדירות חדשות ולצ'ופרים כאלה ואחרים. בין הדברים אותם יכול להעניק היזם לדיירים הקיימים אפשר להזכיר הוספת חדר לכל אחת מהדירות, הוספת מרפסת בדירות החדשות, התקנת מעלית בבניין החדש, שדרוג השטחים הציבוריים והלובי ועוד.
מבחינת כדאיות העסקה מזווית הראייה של הדיירים יש לבדוק מה הם מקבלים מהקבלן (היזם). יש לבחון את התכנית המוצעת לפרטי פרטים וחובה להתייעץ עם עורך דין. ניתן אף להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין כדי שזה יעריך את השווי שיתווסף לכל דירה לאחר השלמת הדירות החדשות. יש לבחון את השטח של הדירה החדשה מאחר וגם אם מספר החדרים גדל כלל לא בטוח ששטח הדירה כולו עולה. יש לבחון את המצב של השטחים הציבוריים בבניין ומחוצה לו כדי לראות מה השינויים שהם צפויים לעבור לאחר השלמת הבניין החדש. האם הלובי יהפוך לקטן במיוחד כדי שאפשר יהיה להרוויח עוד שטח? האם הגינה היפה שהיתה בכניסה לבניין תעלם? לאחר שכל החישובים הללו בוצעו, יהיה לדיירים קל יותר להעריך את כדאיות העסקה.
אחד הנושאים החשובים ביותר עליהם יש לשים דגש רב הוא נושא האיתנות הפיננסית של הקבלן. יש לדרוש מהקבלן בטחונות לביצוע של העבודה עד לסיומה, כך שלא תגיעו למצב בו לקבלן נגמר המימון באמצע התהליך. הקבלן אמור לדאוג לדיור חלופי לדיירים הקיימים וגם עובדה זו דורשת ממנו יכולות כספיות כדי לשלם עבור דירות להשכרה. מזווית הראייה של היזם מדובר באופרה שונה לחלוטין. שוק הנדל"ן יכול להשתנות ולכן עליו להשאיר לעצמו מרווח גדול לטעויות. קשה לבצע תחשיב מדויק בדבר ההכנסה הצפויה ממכירת הדירות הנוספות שיהיו ברשות הקבלן בסיום הפרויקט ולכן על הקבלן לבדוק ששולי הרווח שלו גדולים מספיק, כך שגם במקרה של שינויים בשוק הנדל"ן ומכירת הדירות במחירים נמוכים הוא עדיין יוכל לעמוד על רגליו. בהתאם לכך, גם הצ'ופרים המוצעים לדיירים, אמורים להילקח בחשבון ההוצאות של הקבלן, למקרים שכאלה.
הבניין שלכם ישן ומיושן? חייבים עוד חדר בדירה? אולי הגיע הזמן שתשמעו על פינוי בינוי.
פינוי בינוי יכול להגיע בשתי צורות, הרשמית והפחות רשמית.
הגרסה הרשמית היא יוזמה ממשלתית. מטרת פינוי בינוי ביוזמת הממשלה הוא לצופף את הערים ולהלחם בעובדה הבעייתית שנגמרים לנו השטחים הפתוחים. בגרסה הזו איזורים מסוימים מוגדרים כמיועדים לפינוי בינוי וניתנים תמריצים שונים ליזמים כדי לתת להם את המוטיבציה הדרושה לביצוע תהליך של פינוי ובינוי. האזורים הם בדרך כלל אזורים עם תשתיות במצב ירוד כאשר המטרה היא ביצוע של מה שנקרא התחדשות עירונית. מדובר בדרך כלל על הריסה של מבנה ישן (למשל בניין) והחלפתו במבנה חדש יותר (אחד או יותר). המבנה החדש מצויד בתשתיות משופרות ובדרך כלל מכיל מספר דירות גדול יותר, כאשר גם הדירות עצמן גדלות לעומת אלה שהיו בבניין המקורי.
הגרסה הפחות רשמית של פינוי בינוי יכולה להיעשות באמצעות שיתוף פעולה בין היזם לדיירים ללא שום צורך בהתערבות חיצונית. היזם זוכה בדירות שנוספו לבניין, אותן הוא יכול להעמיד למכירה כדי לעשות רווח, והדיירים זוכים לדירות חדשות ולצ'ופרים כאלה ואחרים. בין הדברים אותם יכול להעניק היזם לדיירים הקיימים אפשר להזכיר הוספת חדר לכל אחת מהדירות, הוספת מרפסת בדירות החדשות, התקנת מעלית בבניין החדש, שדרוג השטחים הציבוריים והלובי ועוד.
מבחינת כדאיות העסקה מזווית הראייה של הדיירים יש לבדוק מה הם מקבלים מהקבלן (היזם). יש לבחון את התכנית המוצעת לפרטי פרטים וחובה להתייעץ עם עורך דין. ניתן אף להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין כדי שזה יעריך את השווי שיתווסף לכל דירה לאחר השלמת הדירות החדשות. יש לבחון את השטח של הדירה החדשה מאחר וגם אם מספר החדרים גדל כלל לא בטוח ששטח הדירה כולו עולה. יש לבחון את המצב של השטחים הציבוריים בבניין ומחוצה לו כדי לראות מה השינויים שהם צפויים לעבור לאחר השלמת הבניין החדש. האם הלובי יהפוך לקטן במיוחד כדי שאפשר יהיה להרוויח עוד שטח? האם הגינה היפה שהיתה בכניסה לבניין תעלם? לאחר שכל החישובים הללו בוצעו, יהיה לדיירים קל יותר להעריך את כדאיות העסקה.
אחד הנושאים החשובים ביותר עליהם יש לשים דגש רב הוא נושא האיתנות הפיננסית של הקבלן. יש לדרוש מהקבלן בטחונות לביצוע של העבודה עד לסיומה, כך שלא תגיעו למצב בו לקבלן נגמר המימון באמצע התהליך. הקבלן אמור לדאוג לדיור חלופי לדיירים הקיימים וגם עובדה זו דורשת ממנו יכולות כספיות כדי לשלם עבור דירות להשכרה. מזווית הראייה של היזם מדובר באופרה שונה לחלוטין. שוק הנדל"ן יכול להשתנות ולכן עליו להשאיר לעצמו מרווח גדול לטעויות. קשה לבצע תחשיב מדויק בדבר ההכנסה הצפויה ממכירת הדירות הנוספות שיהיו ברשות הקבלן בסיום הפרויקט ולכן על הקבלן לבדוק ששולי הרווח שלו גדולים מספיק, כך שגם במקרה של שינויים בשוק הנדל"ן ומכירת הדירות במחירים נמוכים הוא עדיין יוכל לעמוד על רגליו. בהתאם לכך, גם הצ'ופרים המוצעים לדיירים, אמורים להילקח בחשבון ההוצאות של הקבלן, למקרים שכאלה.